Investir à Toulouse : les vrais prix 2025, quartier par quartier

Toulouse figure dans la plupart des classements des villes où investir : grande ville universitaire, capitale de l’aéronautique, démographie dynamique. Pour savoir ce que paient vraiment les acheteurs, nous avons analysé les ventes signées chez le notaire en 2024 et 2025 (base DVF, data.gouv.fr).

Les prix en 2025

Appartements existants : 3 257 €/m² (+2,1 % sur un an), sur près de 6 700 ventes

Appartements neufs vendus sur plan : 4 474 €/m² (−1,9 % sur un an)

Maisons : 3 710 €/m²

Toulouse est l’une des rares grandes villes où la base contient assez de ventes sur plan avec leur surface pour mesurer le prix du neuf. Il s’établit environ 37 % au-dessus de l’ancien, un écart qui reflète les frais de notaire réduits, les normes énergétiques actuelles et les garanties du neuf. Le prix du neuf a légèrement baissé en 2025 : un contexte favorable à la négociation.

Quartier par quartier

Prix médian des appartements existants en 2025 par secteur (code postal), et évolution sur un an :

Centre (31000, Capitole) : 4 583 €/m² (+0,9 %)

Sud-est (31400, Rangueil, Montaudran) : 3 571 €/m² (+3,7 %)

Ouest (31300, Saint-Cyprien, Purpan) : 3 443 €/m² (+5,3 %)

Est (31500, Jolimont, Côte Pavée) : 3 146 €/m² (+0,4 %)

Nord (31200, Minimes, Borderouge) : 2 697 €/m² (+0,7 %)

Sud-ouest (31100, Mirail, Bagatelle) : 2 226 €/m² (+7,3 %)

L’écart va du simple au double entre le centre et le sud-ouest. Pour un investissement, ce n’est pas le prix le plus bas qui compte, mais l’équilibre entre prix, demande locative, transports et qualité du programme.

Les ventes sur plan reculent, l’offre est disponible

Le nombre de ventes sur plan (VEFA) enregistrées à Toulouse est passé d’environ 1 770 en 2024 à 970 en 2025. Ces chiffres comptent des actes signés, y compris des ventes en bloc à des bailleurs, et donnent une tendance. Pour un acheteur, cela signifie davantage de choix parmi les programmes en cours et des promoteurs ouverts à la discussion.

Comment nous avons calculé

Source : base DVF 2024 et 2025, Direction générale des finances publiques, data.gouv.fr ; traitement Quanty Promotion. Ventes d’un seul logement, de 15 m² au moins, en écartant les prix au m² anormaux ; secteurs repérés par code postal. Le prix médian signifie que la moitié des ventes se situe au-dessus, l’autre moitié en dessous. Aucune vente n’est publiée une par une. Ces repères ne remplacent pas l’estimation d’un logement précis.