Prix de l’immobilier en 2025 : ce que disent les ventes réelles dans 10 grandes villes

Combien coûte vraiment un appartement dans les grandes villes ? Plutôt que des prix affichés dans des annonces, nous avons regardé les ventes réellement signées chez le notaire. Ces ventes sont publiées par l’administration fiscale dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), en accès libre sur data.gouv.fr. Voici ce qu’elles montrent pour 2025, comparé à 2024.

Des prix presque stables dans les grandes villes

Prix médian au m² des appartements existants vendus en 2025, et évolution par rapport à 2024 :

Paris : 9 712 €/m² (+1,3 %), sur plus de 27 000 ventes

Nice : 4 850 €/m² (+2,1 %)

Lyon : 4 466 €/m² (−0,3 %)

Bordeaux : 4 121 €/m² (−2,3 %)

Lille : 3 704 €/m² (+0,9 %)

Rennes : 3 700 €/m² (+2,5 %)

Montpellier : 3 417 €/m² (+2,5 %)

Nantes : 3 393 €/m² (−1,2 %)

Marseille : 3 246 €/m² (+3,1 %)

Toulouse : 3 257 €/m² (+2,1 %)

Après la baisse de 2023 et 2024, les prix se sont globalement stabilisés en 2025 : sept villes sur dix progressent légèrement, trois reculent un peu. Pour un acheteur, c’est un marché plus lisible, où l’on peut négocier sans craindre une chute brutale.

Le neuf : un prix plus élevé, mais des avantages qui comptent

À Toulouse et à Lyon, les seules grandes villes où la base contient assez de ventes sur plan avec leur surface, un appartement neuf s’est vendu en 2025 autour de 4 474 €/m² à Toulouse (+37 % par rapport à l’existant) et de 5 735 €/m² à Lyon (+28 %). Cet écart se compare à ce qu’apporte le neuf : frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %), logement aux normes énergétiques actuelles, garanties de construction, peu de travaux pendant des années, et accès au prêt à taux zéro pour un premier achat.

Dans les autres villes, la plupart des ventes sur plan sont enregistrées sans type de logement ni surface, ce qui empêche un calcul fiable du prix au m² du neuf. Nous ne publions donc pas de chiffre pour ces villes plutôt qu’un chiffre approximatif.

Moins de ventes sur plan en 2025

Dans ces dix villes, le nombre de ventes sur plan (VEFA) enregistrées est passé d’environ 5 850 en 2024 à 4 990 en 2025, soit environ 15 % de moins. Le recul est surtout marqué à Toulouse et à Marseille, alors que Rennes, Nice et Bordeaux progressent. Ces chiffres comptent des actes signés chez le notaire, y compris des ventes en bloc à des bailleurs : ils donnent une tendance, pas un nombre de logements.

Moins de ventes, c’est aussi plus de choix pour ceux qui achètent maintenant : les promoteurs ont des logements disponibles et proposent souvent des conditions commerciales pour concrétiser les projets.

Comment nous avons calculé

Source : base DVF des années 2024 et 2025, publiée par la Direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr, traitement Quanty Promotion. Nous avons retenu les ventes d’un seul appartement (hors maisons et locaux), de 15 m² au moins, en écartant les prix au m² anormaux. Le prix médian signifie que la moitié des ventes se situe au-dessus, l’autre moitié en dessous. Lyon, Marseille et Paris regroupent tous leurs arrondissements. Strasbourg n’apparaît pas : l’Alsace et la Moselle ne figurent pas dans DVF.

Ces médianes sont des repères à l’échelle d’une ville : le prix d’un logement dépend de son quartier, de son étage, de son état et de ses prestations. Pour votre projet, un conseiller Quanty Promotion vous aide à comparer les programmes neufs avec les prix réels du secteur.