Défiscaliser en 2026 : les dispositifs, leurs taux et les plus choisis

Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif à avantage fiscal s'organise autour de plusieurs solutions. En 2026, chacune répond à un objectif précis : réduire son impôt, créer des revenus, préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine. Voici les repères chiffrés à connaître avant d'en parler avec un conseiller Quanty Promotion.

Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : la nouveauté du neuf

Ouvert aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il concerne les appartements neufs ou en VEFA situés en immeuble collectif, ainsi que certains logements anciens lourdement réhabilités. Ce n'est pas une réduction d'impôt : le bailleur déduit chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. La base amortissable correspond au prix d'acquisition après retrait forfaitaire de 20 % au titre du terrain. Le taux est de 3,5 % par an en loyer intermédiaire et augmente avec un loyer social ou très social. En contrepartie, le logement est loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, sous plafonds de loyers et de ressources.

Loc'Avantages : 15 %, 30 % ou 45 % de réduction d'impôt

Le propriétaire signe une convention avec l'Anah et loue en dessous des loyers du marché local. La réduction d'impôt atteint 15 %, 30 % ou 45 % des loyers selon le niveau de loyer choisi (loc1, loc2 ou loc3), avec un taux majoré possible en cas d'intermédiation locative. L'engagement de location dure 6 ans.

Denormandie : 12 %, 18 % ou 21 % pour l'ancien rénové

Réservé aux logements anciens avec travaux représentant au moins 25 % du coût total, dans des communes éligibles, il offre une réduction d'impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Il est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Malraux et monuments historiques : le patrimoine d'exception

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration, dans une enveloppe de 400 000 € sur quatre années consécutives. Le régime des monuments historiques permet, sous conditions, de déduire certaines charges et travaux du revenu global. Ces solutions s'adressent aux contribuables fortement imposés et à des projets de long terme.

LMNP et déficit foncier : deux classiques toujours utilisés

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste très choisie : au régime réel, les charges et l'amortissement du bien réduisent le résultat imposable des loyers. Attention, depuis 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions comme les résidences services pour étudiants ou seniors. Le déficit foncier, lui, permet d'imputer des travaux sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Nue-propriété : investir sans fiscalité sur les loyers

Le nu-propriétaire achète le bien avec une décote, souvent de l'ordre de 30 à 40 % selon la durée de l'usufruit. Il ne perçoit pas de loyers, donc n'est pas imposé sur ces revenus, et récupère la pleine propriété au terme, généralement après 15 à 20 ans. Une solution appréciée pour préparer la retraite ou une transmission.

Quels dispositifs sont les plus choisis en 2026 ?

Dans le neuf, le statut du bailleur privé attire les investisseurs qui louent nu sur le long terme, tandis que la LMNP séduit ceux qui recherchent des revenus complémentaires et la nue-propriété ceux qui veulent un placement sans gestion. Le bon choix dépend de votre taux d'imposition, de votre horizon et de votre capacité d'épargne : les taux ci-dessus sont des repères, à valider par une étude personnalisée avant toute réservation.